به گزارش فبنا، قیمت زمین بخش عمده ای از هزینه مسکن را در بر می گیرد. مطابق آخرین اعلام مرکز آمار از تابستان 1399 قیمت هر متر زمین کلنگی در تهران 34 میلیون و 793 هزار تومان بوده که نسبت به بهار امسال 36 درصد و در مقایسه با تابستان سال گذشته 86 درصد رشد نشان می دهد. میانگین مساحت خانه های کلنگی معامله شده در تهران نیز 210 متر است. تعداد واحد مسکونی در پروانه های ساختمانی صادره در بهار امسال 7.6 واحد بوده است. همچنین میانگین مساحت هر واحد مسکونی معامله شده در تابستان امسال 88 متر بود.

زمین متری 34.8 میلیون

اگر بخواهیم برآوردی از هزینه زمین برای هر واحد در تهران داشته باشیم باید میانگین مساحت زمین هر پروژه بر اساس آخرین آمار یعنی 210 متر را در متوسط قیمت زمین ساختمان کلنگی یعنی 34 میلیون و 793 هزار تومان ضرب کنیم و رقم به دست آورده را در 7.6 تقسیم کنیم. سهم هر واحد 88 متری از هزینه زمین با توجه به میانگین مساحت معاملات مسکن، مساحت معاملات زمین، هزینه فروش زمین و میانگین تعداد واحدها در پروژه 961 میلیون تومان می شود.

درخصوص هزینه های ساخت نیز سازندگان می گویند هم اکنون بدون در نظر گرفتن قیمت زمین، هزینه ساخت یک آپارتمان معمولی 8 تا 10 میلیون تومان تمام می شود. یعنی نرخ ساخت یک آپارتمان 88 متری با توجه به مساحت معاملات، دست کم 704 میلیون تومان خواهد بود. حدود 10 درصد نیز هزینه های صدور پروانه، تراکم و هزینه های نظام مهندسی به این مبلغ افزوده می شود که هزینه های ساخت را به 778 میلیون تومان می رساند.

با این حساب هزینه تمام شده ساخت یک واحد 88 متری در تهران یک میلیارد و 739 میلیون تومان می شود. البته این جمع بندی با توجه به آمارهایی که از میانگین کل به دست آمده محاسبه شده و طبیعتا با توجه به قیمتهای متفاوت زمین و هزینه های متنوع ساخت در نقاط مختلف شهر تهران، قیمت نهایی مسکن و ساختمان در همه مناطق به یک اندازه نیست.

هزینه ساخت هفت برابر وام ساخت

در سال 1399 تا سقف 250 میلیون تومان وام به انبوه‌سازانی که فناوری‌های نوین را رعایت کنند تعللق می گیرد که نسبت به سال گذشته 47 درصد رشد داشت. این نوع وام در سال 1398 تا سقف 170 میلیون تومان و سال 1397 به میزان 110 میلیون تومان در شهر تهران بود. این عدد نشان می دهد وامی که به سازندگان حرفه ای با لحاظ فناوریهای نوین پرداخت می شود حدود 14 درصد هزینه های ساخت را پوشش می دهد. در واقع قیمت تمام شده یک واحد 88 متری در تهران حدود هفت برابر وامی است که به ساخت و ساز تعلق می گیرد.

همچنین تسهیلات ساخت مسکن در سال 1399 برای مراکز استان‌ها و شهرهای  بالای 200 هزار نفر تا سقف به 220 میلیون تومان تعیین شد. این وام در سال گذشته 160 میلیون تومان و سال 1397 مبلغ 100میلیون تومان بوده است. در سایر شهرها سقف تسهیلات در سال 1399 مبلغ 180میلیون تومان اعلام شد که در سال گذشته به میزان 130میلیون تومان و در سال 1397 بالغ بر 90 میلیون تومان بوده است.

از طرف دیگر تسهیلات ساخت مسکن برای سازندگان بدون استفاده از فناوری‌های نوین برای شهر تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر و سایر شهرها به ترتیب 200، 170 و 140 میلیون تومان است. وام ساخت مسکن در سال 1399 برای سازندگان غیرحرفه‌ای نیز به ترتیب 60،70 و 50 میلیون تومان است. نرخ سود این وام در تسهیلات بدون سپرده 18 درصد، از محل اوراق 5/ 17درصد و در بافت‌های فرسوده 16 درصد است.

یک نوع وام دیگر هم از محل اوراق حق تقدم پرداخت می شود که تا 80 درصد هزینه باقیمانده اجرای طرح در مشارکت‌های مدنی را در بر می گیرد. سقف این نوع وام 300 میلیون تومان مشروط بر این‌که 20 درصد را سازنده تامین مالی کند.

با توجه به آمار فوق، واضح است که وام 250 یا 300 میلیون تومانی کفاف هزینه های تولید مسکن را نمی دهد؟  البته محمدحسن علمداری، معاون امور اعتباری بانک مسکن وعده داده وام ساخت در سال آینده افزایش می یابد و گفته که «در حال بررسی و تدوین سیاستهای سال آینده هستیم که هنوز به نتیجه نهایی نرسیده است». این خبر در حالی اعلام شده که امسال هم سقف تسهیلات 47 درصد افزایش یافت اما در شش ماهه نخست، ساخت و ساز در تهران 14 درصد کاهش پیدا کرد. انبوه سازان به چهار عامل رکودزا اشاره می کنند که بخش ساخت و ساز را درگیر کرده است.

دلایل ایجاد رکود مسکن از نگاه کارشناسی

طی حدود سه سال گذشته متاثر از نوسانات اقتصاد کلان، بازار مسکن نیز روند صعودی به خود گرفت. همین موضوع به خروج متقاضیان مصرفی و کاهش شدید معاملات منجر شد؛ تا جایی که در آذرماه امسال فقط حدود 2700 فقره خرید و فروش مسکن در تهران انجام شد که نسبت به ماه مشابه سال قبل 73 درصد کاهش نشان می دهد. قیمت مسکن شهر تهران هم اکنون 26.9 میلیون تومان در هر متر مربع است. اسفند 1396 این رقم 5 میلیون و 760 هزار تومان بود. به بیان دیگر بازار مسکن طی سه سال گذشته با رشد 370 درصد مواجه شده است؛ در حالی که آمار و ارقام می گوید این بخش نسبت به بازارهای رقیب کمترین رشد را داشته و در واقع نسبت به متغیرهای اقتصاد کلان، واکنش منطقی تری را نشان داده است.

حسن محتشم ـ عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران ـ می گوید: طی سه سال اخیر که با تورم مواجه شدیم سطح قیمتها به دلیل کاهش ارزش پول ملی، بالا رفت که بازار مسکن را نیز درگیر کرد. افزایش قیمتها باعث شده که به طور متوسط قیمت ساخت یک آپارتمان در تهران حدود 8 تا 10 میلیون تومان در هر متر مربع برسد و با توجه به اینکه عمدتا با فناوریهای نوین ساخته نمی شود فقط 200 میلیون تومان تسهیلات به آن اختصاص می یابد. این رقم البته منهای قیمت زمین است.

وی با بیان اینکه پول ملی ما وابستگی شدیدی به دلار و درهم دارد گفت: این نابسامانی در ثبات ارزش پول ملی باعث شده که سازنده نداند در آینده قیمت تمام شده چقدر درمی آید. اگر دلار روی هر عددی تثبیت شود تکلیف سازنده و تولیدکننده مسکن روشن می شود اما این بلاتکلیفی و سردرگمی، برنامه ریزی سازندگان را دچار اختلال کرده و به همین دلیل وام ساخت مسکن، متقاضی چندانی ندارد.

محتشم، عامل اصلی کاهش ساخت و ساز را افت توان خریداران مصرفی دانست و افزود: نقدشوندگی بازار مسکن راحت نیست. زمانی خرید و فروش و به تبع آن ساخت و ساز فعال می شود که شرایط اقتصادی خانوارها مطلوب باشد. اگر این شرایط از دست برود سازندگان دست نگه می دارند.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان با بیان اینکه تقاضا برای مسکن همچنان رو به افزایش است گفت: تولید مسکن به حدود یک سوم تقاضای بازار رسیده و در واقع جوابگو نیست. با این حال می بینیم که خریدار هم وجود ندارد. اگر تقاضا به سمت خرید برود احتمالا باید مجددا شاهد افزایش قیمتها باشیم.