به گزارش فبنا، وزن خانه های با قیمت کمتر از میانگین شهر تهران بر کل معاملات سنگینی می کند. با وجود آنکه متوسط قیمت مسکن در تهران 26.7 میلیون تومان اعلام شده، خانه های دارای قیمت متری 10 تا 20 میلیون تومان 35 درصد معاملات را به خود اختصاص می دهد. از سوی دیگر 58 درصد واحدها با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر معامله شده اند.

مهرماه 1399 توزیع فراوانی معاملات مسکن شهر تهران برحسب قیمت یک متر مربع حاکی از آن است که بیشترین سهم به میزان 8.2 درصد به واحدهای دارای ارزش 16 تا 18 میلیون تومان در هر متر مربع تعلق دارد و خانه های با قیمت متری 14 تا 16 میلیون و 12 تا 14 میلیون تومان به ترتیب با سهم 7.9 و 7.6 درصد در رتبه های بعدی قرار دارند. به طور کلی 40 درصد معاملات مربوط به خانه های کمتر از متری 20 میلیون تومان بوده است.

از طرف دیگر آمارهای مهرماه 1399 نشان می دهد سهم واحدهای گران قیمت با ارزش بیش از متری 50 میلیون تومان از معاملات مسکن شهر تهران چندان بالا نیست. مهرماه 1399 تنها 9.5 درصد معاملات مسکن شهر تهران به واحدهای مسکونی با ارزش بیش از 50 میلیون تومان در هر متر مربع تعلق داشت که البته 6.5 درصد آن به خانه های دارای قیمت بیش از متری 56 میلیون تومان اختصاص یافت.

سهم واحدهای با قیمت بیش از متری 30 میلیون تومان هم از کل معاملات مسکن شهر تهران 35 درصد بوده که در این محدوده قیمتی نیز سهم غالب به میزان 17 درصد به خانه های دارای ارزش 30 تا 40 میلیون تومان تعلق دارد.

آمارهای فوق نشان می دهد خرید و فروش در هر دو سطح مصرفی و سرمایه ای متناسب با توان اقشار متوسط و پایین است؛ هرچند بنا به گفته کارشناسان 77 درصد معاملات در بازار مسکن را خرید و فروشهای سوداگرانه تشکیل می دهد.

کاهش محسوس معاملات نوسازها در بازار مسکن

از طرف دیگر سهم واحدهای کمتر از پنج سال در معاملات مسکن شهر تهران به کمترین میزان خود دست کم از سال 1393 تا کنون رسیده است. بین سالهای 1391 و 1392 با توجه به رشد درآمدهای دولتی، افزایش ساخت و سازها متاثر از پروژه مسکن مهر، حجم تولید مسکن در پایتخت رونق گرفته بود. تولید مسکن شهر تهران در سال 1392 بالغ بر 177 هزار و 680 واحد مسکونی بوده که در سالهای پس از آن روند کاهشی به خود گرفته است؛ تا جایی که در نیمه نخست سال جاری تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده از طریق صدور پروانه های ساختمانی شهر تهران به 26 هزار و 648 واحد رسیده است.

مطابق آمار، تعداد واحدهای در حال ساخت شهر تهران در نیمه نخست سال 1399 کاهش 14 درصدی نسبت به شش ماهه ابتدای سال 1398 و افت 76 درصدی نسبت به نیمه نخست سال 1392 را نشان می دهد. بررسی ها نشان می دهد کاهش قدرت خرید، کمبود زمین ناشی از کاهش تعداد و افزایش شدید قیمت خانه های کلنگی، محدودیتهای اعمال شده از سوی مدیریت شهری در فروش تراکم و نبود چشم انداز روشن از بازدهی سرمایه در حوزه ساخت و ساز از جمله دلایل اصلی کاهش تولید مسکن جدید در پایتخت است.

نوسانات اقتصاد کلان که به شکل کاهش محسوس توان خرید مسکن بروز کرده، متقاضیان را به تدریج از واحدهای مسکونی نوساز به سمت واحدهای قدیمی سوق داده است. آمار بانک مرکزی نشان می دهد در سال حدود 1393 معمولا 58 درصد معاملات مسکن شهر تهران را واحدهای کمتر از پنج سال به خود اختصاص می داد. این میزان در مهرماه 1394 به 55 درصد، مهرماه 1395 به 51 درصد، مهرماه 1396 به 46 درصد، مهرماه 1397 به 44 درصد، مهرماه 1398 به 42 درصد و مهرماه 1399 به 37 درصد رسیده است.

افت 63 درصدی خرید و فروش واحدهای نوساز در سال 1399 نسبت به سال 1393 در شرایطی رخ داده که سهم معاملات خانه های بالای 20 سال از 12 درصد در سال 1393 به 32 درصد در سال 1399 افزایش نشان می دهد.

قیمت مسکن در تهران متری 26.7 میلیون تومان

به گزارش فبنا، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال 1399 به 8656 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2.3 درصد و 154 درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین بر اساس اعلام بانک مرکزی در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 26.7 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 10 و 110 درصد افزایش یافته است.