به گزارش فبنا، بازار مسکن سال 1403 را با رکود غیرتورمی پشت سر گذاشت. از نیمه دوم سال 1402 به بعد معاملات ملک به میزان قابل توجهی کاهش یافت و رشدهای سنگین قیمت نیز تقریبا متوقف شد. نرخ افزایش قیمت مسکن در تهران بر اساس آخرین آمار حدود 17 درصد بود و در مواردی به دلیل فروش‌های فوری ناشی از نیاز سازندگان و مالکان به نقدینگی شاهد کاهش قیمت مسکن نسبت به سال قبل بودیم.

تورم 32 درصدی قیمت مصالح ساختمانی در پاییز

از سوی دیگر قیمت تمام شده ساخت مسکن به دلیل تورم مصالح ساختمانی افزایش پیدا کرد. معمولا نرخ تورم مصالح از تورم نقطه به نقطه تبعیت می‌کند. بر اساس آمار مرکز آمار ایران تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در پاییز امسال حدود 32 درصد بود که البته پس از نوسانات افزایشی اخیر قیمت ارز و اثر آن بر تورم عمومی قیمت مصالح ساختمانی در زمستان نسبت به پاییز افزایش یافته است.

سال گذشته قیمت تمام شده ساخت برای واحدهای معمولی طرح نهضت ملی مسکن بین 12 تا 15 میلیون تومان در هر متر مربع برآورد می‌شد. در حال حاضر به گفته برخی انبوه‌سازان این عدد به 20 میلیون تومان رسیده است. اما رشد قیمت ساخت تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن نداشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون می‌توان با مبالغی به مراتب پایین‌تر از نرخ ساخت، در بازار مسکن واحد آماده خریداری کرد.

عمده کارشناسان معتقدند در سال 1404 وضعیت فعلی بازار مسکن یعنی ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار، رکود معاملات و رشد قیمت ساخت ادامه می‌یابد؛ شرایطی که در تولید مسکن اثر منفی ایجاد می‌کند. با وجود آنکه این وضعیت در سطوحی می‌تواند به خانه‌دار شدن برخی اقشار بینجامد، به جهت انباشت تقاضا در دهک‌های پایین، فشرده شدن قیمت، کاهش تولید مسکن و موکول شدن تورم به آینده برای این بازار ایده‌آل نیست.

دهکهای 6 تا 10 که معمولا بیشترین تقاضا را در بازار مسکن دارند از خرید خانه ناامید شدند و به این زودی‌ها نمی‌توانند حضور پررنگی در این بازار داشته باشند.

کیانوش گودرزی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک - در تحلیل آینده بازار ملک به ایسنا گفت: تورم در سه سال گذشته بالای 45 درصد بود و حتی میانگین تورم در سال 1402 به 52 درصد رسید اما امسال مسکن تقریبا 20 درصد رشد قیمت داشت؛ زیرا متقاضی واقعی توان خرید ندارد و به همین دلیل یک رکود کامل در اقتصاد مسکن حاکم شد. دهکهای 6 تا 10 که معمولا بیشترین تقاضا را در بازار مسکن دارند از خرید خانه ناامید شدند و به این زودی‌ها نمی‌توانند حضور پررنگی در این بازار داشته باشند. بنابراین قیمت مسکن در سال 1404 نمی‌تواند رشد بالایی داشته باشد. برآورد من افزایشی به میزان نصف تورم عمومی است.

وی افزود: هرقدر تورم نهاده‌های مسکن که تشکیل‌دهنده ساختمان بالا برود در قیمت مسکن اثر می‌گذارد. ابتدای امسال قیمت ساخت، بدون لحاظ قیمت زمین بین 10 تا 12 میلیون تومان بود اما الان صحبت از 20 میلیون تومان می‌شود. قیمت تمام شده بالا رفته اما برای خیلی از مردم که قدرت خرید ندارند مهم نیست که قیمت ساخت بالا برود. در واقع این اقشار تاثیری در بازار مسکن ندارند.

بورس و مسکن معمولا از تنش‌های سیاسی تاثیر منفی می‌گیرند

حسن محتشم ـ عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز تصریح کرد: رکود مسکن از نیمه دوم سال 1402 آغاز شد و در سال 1403 هرچه جلوتر رفتیم مسکن بیشتر به رکود و کم‌رونقی فرو رفت. یکی از دلایل آن تغییر دولت و انتخابات ریاست جمهوری بود که وضعیت ثبات و انتظار را در شاخص‌های کلان اقتصادی و بازارها ایجاد کرد.

بورس و مسکن معمولا از تنش‌های سیاسی تاثیر منفی می‌گیرند و با کاهش سرمایه‌گذاری مواجه می‌شوند.

وی افزود: علت دیگر رکود اقتصاد و به تبع آن بازار ملک به تحریم‌های ظالمانه‌ای که دنیا به ما تحمیل کرده برمی‌گردد. از باب دیگر می‌توان به شرایط تورمی و کاهش ارزش پول ملی اشاره کرد. بیشتر از همه افزایش فشارهای سیاسی، تنش‌های منطقه‌ای و عدم حصول به یک توافق بین ایران و قدرت‌های بزرگ بر اقتصاد کشور اثر روانی منفی داشت. رییس‌جمهور فعلی آمریکا هم مثل دوره قبل نگاه خصمانه‌ای به ایران و حتی برخی کشورهای دیگر دارد. مجموع این شرایط باعث شد تا ما سال 1403 را با شرایط نه چندان مناسب اقتصادی سپری کنیم.

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: در ماههای پایانی همانند سالهای گذشته مقداری معاملات مسکن افزایش یافت. علت این است که برخی دستگاهها و شرکتها بودجه‌هایی در اختیار دارند که نمی‌خواهند ارزش آن با توجه به تورم سنتی اقتصاد ایران کاسته شود و خرید خود را به آن طرف سال منتقل کنند. بنابراین دارایی خود تبدیل به ملک می‌کنند. بعضی از سرمایه‌داران هم پولهای محدودی دارند و به دلیل غلبه بر انتظارات تورمی، قبل از عید اقدام به خرید آپارتمان و زمین می‌کنند. اما این معاملات نتوانسته بازار مسکن را به رونق برساند.

محتشم درباره چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده گفت: بورس و مسکن معمولا از تنش‌های سیاسی تاثیر منفی می‌گیرند و با کاهش سرمایه‌گذاری مواجه می‌شوند. مسکن به دلیل ماهیت نقدشوندگی پایین، جذابیت چندانی در این اوضاع ندارد. خیلی از افراد اقدام به فروش املاک می کنند تا بتوانند با انتقال آن به یک بخش دیگر ارزش پول خود را حفظ کنند. معتقدم تا توافق و تعاملی با دنیا انجام نشود این وضعیت ادامه خواهد داشت. بنابراین سال آینده افق روشنی را پیش روی بازار مسکن نمی‌بینم. دست کم در نیمه اول سال احتمال وضعیت رکودی، بیش از دیگر احتمالات است.