به گزارش فبنا، بررسی دلایل جهش قیمت مسکن در یکی دو سال گذشته که از اواخر پاییز 1396 آغاز و تا پایان بهار 1398 ادامه داشت، نیاز به بازبینی سیاست‌ها و اتفاقات چند سال اخیر را ضروری می‌سازد تا با درک درست و واقعی از شرایط به وجود آمده، بتوان تحلیلی منطقی و جامع از بحران مسکن در کشور داشت. جدا از نوسانات نرخ ارز که به ایجاد تورم در سطح کلان اقتصاد انجامید، کمبود عرضه  مسکن در سال‌های اخیر به تورم این بخش دامن زد.

مطابق سرشماری سال 1395 حدود 25 میلیون خانوار در ایران زندگی می‌کنند و موجودی مسکن کشور کمی بیش از این تعداد یعنی 25 میلیون و 412 هزار واحد مسکونی بوده است. اما آن‌چه که در اختیار مصرف‌کنندگان واقعی قرار دارد حدود 23 میلیون واحد است و به عبارت دیگر با 2.5 میلیون مسکن خالی و 2.1 میلیون مسکن نیمه خالی که حداکثر شش ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد مواجهیم.

از سوی  دیگر مطابق طرح جامع مسکن باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در ایران ایجاد شود اما رکود بخش ساختمان طی سال‌های 1392 تا 1397 تاثیر خود را بر تولید و عرضه مسکن ایجاد کرد و تولید به یک سوم تقاضای مطلق رسید. مطابق پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال 1397 برآورد می‌شود که تولید مسکن در کشور حدود 320 هزار واحد مسکونی باشد.

در واقع رکود حدود 65 ماهه باعث شد تا تراکم خانوارها در واحدهای مسکونی، همچنان عددی بالاتر از یک باقی بماند؛ یعنی به ازای هر 106 خانوار 100 واحد مسکونی وجود داشته باشد و این اعداد و ارقام یعنی تقاضای مسکن در این سال‌ها بیشتر از عرضه آن بوده است. این در حالی است که برای تعادل در بازار مسکن، تعداد واحد های مسکونی باید حداقل 4 الی 5 درصد بیشتر از تعداد خانوارها باشد.

نکته جالب اینجاست که طی یک دهه گذشته، تعداد خانوارهای موجود در کشور به حدود 25 میلیون خانوار افزایش یافته اما تعداد واحدهای مسکونی در اختیار تقاضای واقعی در این 10 سال متناسب با رشد جمعیت افزایش نداشته و به حداکثر 23 میلیون واحد رسیده است. البته بسیاری از این واحدها ( به تعبیری 3 میلیون واحد در کل کشور) جنبه مصرفی نداشته و توسط سرمایه‌داران بخش خصوصی، به عنوان سرمایه و در قالب املاک خالی از سکنه، بی استفاده باقی مانده است.

در توضیح بهتر این رخداد، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال 1392 (6 سال پیش) 834 هزار دستگاه در کل کشور بوده که این رقم در 3 ماهه نخست سال 1397 به 100 هزار دستگاه کاهش یافته است.

سرفصل دیگر آماری حاکی از افزایش آمار مستاجران در بازار مسکن کشور است که از سونامی ساخت‌ و ساز لوکس در اوایل دهه 90 تاثیر گرفته است. در واقع از آنجا که ساخت‌وسازهای لوکس تاثیری در خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی نداشته، آمار مستاجران در سال 1395 نسبت به سال 1390 با افزایش روبه‌رو شده است. در سال 1390 حدود 26.6 درصد از ایرانیان اجاره‌نشین بودند که این آمار در سرشماری 1395 با حدود 4 درصد افزایش به 30.8 درصد رسیده است.

بالطبع با این وضعیت در سال‌های اخیر تعداد خانوارهای اجاره‌نشین به نسبت خانوارهای مالک مسکن افزایش قابل توجهی داشته و متعاقب کاهش تولید مسکن و افزایش تقاضا که در نهایت ازدیاد قیمت ملک را به دنبال داشته، در مجموع قدرت خرید واحد مسکونی برای طیف وسیعی از مردم جامعه کاهش یافته است.

کارشناسان معتقدند باید با وضع مالیات، همانند کشورهای توسعه یافته 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی و 2.1 میلیون مسکن نیمه خالی را وارد بازار مصرف کرد. از سوی دیگر، وجود تعداد خانه‌های خالی نباید ما را از تولید و عرضه مسکن غافل کند؛ چرا که سالیانه حدود 700 هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد که با احتساب واحدهای فرسوده باید حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور ایجاد و نوسازی شود.